Confrontés au quotidien aux demandes concernant le logement ou les consommations liées à celui-ci par les habitants du département nous avons vu la situation s'aggraver. Les difficultés pour trouver un logement en location à l'année sur le territoire sont à un niveau jamais atteint.

 

Les propriétaires privés préfèrent louer en locations saisonnières : à la semaine, l'été, à des prix inimaginables et ensuite ils remettent leurs biens en location de septembre à juin avec un bail frauduleux la plupart du temps. Nous sommes actuellement les seuls à lutter contre ce fléau dans le département .

 

Et quand nous rétablissons le bail à l'année comme il devrait l'être, bien souvent le propriétaire utilise alors une fausse reprise pour vendre ou habiter afin de récupérer son bien et le relouer parfois le lendemain du départ du locataire éjecté....

 

Les locataires qui en sont les victimes viennent alors allonger la longue liste des demandeurs de logements sociaux.

 

Les bailleurs sociaux quant à eux s'efforcent de maintenir la construction de logements malgré la situation économique et les ponctions de l'état sur leurs budget par la RLS (1,3 milliards chaque année au niveau national), la hausse du livret A, l'augmentation des coûts de construction …

 

Seulement un demandeur sur 10 voit sa demande aboutir. Par exemple, XLHabitat notre principal bailleur social, a pu loger 2964 foyers en 2023 sur 15 000 demandeurs, soit 12 036 demandes non satisfaites !

 

Outre les demandes de logement, nous sommes de plus en plus sollicités par les personnes qui, quoi que logées, se trouvent confrontées à des problèmes d'insalubrité ou de non-décence de leur logement, à une explosion des dépenses de charges ou d'énergie, de non restitution du dépôt de garantie ou à des demandes d'accompagnement pour les états des lieux.

 

 

La Fédération du Logement des Landes – CNL40 est de plus en plus sollicitée par les instances des Landes :

 

Elus représentant des locataires d'XLHabitat, nous siégeons donc aux Conseils d'Administration , aux Conseils de Concertation Locative, aux diverses commissions ( charges, sociale, etc), et à la commission d'attribution secteur sud.

 

Nous répondons également aux demandes de locataires d'autres bailleurs sociaux :

Habitat Sud Atlantique (Bayonne), La Clairsienne (Bordeaux), Le Col ( Anglet) Domofrance etc …

et nous sommes invités parfois à leur CCL.

 

Notre engagement nous fait de plus en plus apparaître comme un acteur incontournable auprès des instances en place, tel que :

 

Le Département, les communautés de communes(après le Grand Dax et Mont de Marsan d'autres COM/COM nous sollicitent), les mairies et les CCAS , les CCSPL (Commissions consultatives des services publics locaux) les agences de l'eau ( Sydec etc).

 

Et la Préfecture :

à la Commission Départementale de Conciliation qui règle les litiges entre bailleurs et locataires avant le tribunal,

à la Ccapex qui traite des expulsions du département.

Nous siégeons également à la Commission départementale de médiation (Comed:Dalo) : où sont traités les recours amiables en vue de l’accueil dans une structure d’hébergement, un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière sociale  ou tout simplement d’une offre de logement.

 

Le grave problème des Résidences secondaires

 presque 60%sur Capbreton

75% sur Hossegor

La Macs (communauté de communes)

compte sur son territoire 50% des résidences secondaires du département des Landes

 

Des pistes que nous proposons :

  1. Mise en place de quotas de résidences secondaires par commune,
  2. Modification de la fiscalité des résidences secondaires (taxe foncière)Identifier dans les documents d’urbanisme des zones strictement réservées pour l’habitat en résidence principale.

 

Multiplication des locations saisonnières

Déclaration en mairie des meublés de tourisme : La loi oblige à remplir un formulaire et à l’adresser au maire de la commune de l’habitation
concernée en application des articles L. 324-1-1 I et D. 324-1-1 du code du tourisme

1 Art. L. 324-1-1 : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

 

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.

 

Cette déclaration n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant
modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. »

 cependant dès maintenant une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

 

La délibération fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble . Elle détermine également les critères de cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire personne physique.

 

Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement. L'accord du préfet est pour l'instant demandé.

 

 Proposition de loi

visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, que nous soutenons :

Cette proposition de loi transpartisane entend encadrer les meublés de tourisme type AirBnb pour favoriser le logement permanent : fiscalité moins favorable, DPE obligatoire, pouvoirs des maires renforcés...

 

Pour les rapporteurs du texte, les députés Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz, députés du Finistère et des Pyrénées-Atlantiques, le logement est devenu un outil d’optimisation fiscale et de rendement permettant une exonération exagérée de l’impôt. Dans les zones les plus tendues, de nombreux travailleurs ne peuvent plus vivre sur le lieu de leur travail, et des entreprises déménagent par manque de logements pour leurs salariés. D'autres travailleurs sont contraints de dormir dans leur voiture ou au camping en été pour laisser leur location à des vacanciers. Des locataires, en règle, sont exclus de leurs logements pour qu'ils soient transformés en meublés de tourisme. Des familles ne sont plus en capacité de vivre dans le lieu où ils ont grandi en raison de la spéculation immobilière. Dans les villes universitaires, 12% des jeunes abandonnent leurs études faute de trouver un logement.

 

Les appels à l’aide des élus locaux se multiplient face aux nombreuses sollicitations qu’ils reçoivent sur l’accès au logement. En quelques années, près d’un million de meublés de tourisme ont pris la place de logements classiques destinés à l’habitat permanent. Des villages entiers se sont vidés sous le poids des meublés de tourisme et transformés en villages vacances. Le manque de logements à l'année affecte aussi les villes, grandes, moyennes ou petites (Paris, Marseille, Bordeaux, Rennes, Biarritz, Bayonne, Saint-Malo, Paimpol, Saint-Nazaire, Bourges, Orléans, Caen, Ajaccio, Annecy, Annemasse...).

 

Ce texte n’a pas pour objectif d’interdire l’usage des plateformes "type AirBnb" ou de mettre en place une réglementation très drastique (comme récemment à New York) mais de trouver un équilibre entre activités touristiques saisonnières et vie des territoires le reste de l'année. Il vient compléter les mesures déjà créées depuis quelques années (déclaration préalable en mairie, numéro d'enregistrement, taxe de séjour...).

 

Les députés l'ont amendé au cours de son examen. Les sénateurs l'ont également modifié :

En janvier 2024, l’Assemblée Nationale a voté la proposition de loi transpartisane n°1174 anti-Airbnb, dite « loi Le Meur - Echaniz» visant à remédier aux déséquilibres du marché de la location meublée touristique.

Principaux amendements proposés et adoptés par les sénateurs votés ce 21 mai 2024 :

toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit procéder préalablement à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national. c’est le loueur qui doit effectuer la déclaration personnellement, permettant d’éviter les fraudes.

  • Obligation d'autorisation de changement d'usage : Pour pouvoir louer sa résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage est obligatoire.
    L’amendement 160 adopté par le sénat donne la possibilité pour le maire de suspendre le numéro de déclaration rattaché au local lorsque le loueur n’a pas obtenu d’autorisation de changement d’usage si elle est nécessaire. les propriétaires qui souhaiteraient louer pour de courte durée leur résidence secondaire s’exposent à une amende maximum de 100 000 euros qui serait rendue par le Président du Tribunal judiciaire.

  • L’obligation pour les plateformes de transmettre certaines données sur les meublés de tourisme loués.

L’article L. 324-2-1 du code du tourisme prévoit l’obligation pour les plateformes de transmettre certaines données sur les meublés de tourisme loués par leur intermédiaire aux communes qui en font la demande. Ces données sont essentielles pour permettre aux communes d’exercer un contrôle efficace sur la légalité des meublés de tourisme présents sur leur territoire.
Le défaut de transmission de ces données est sanctionné d’une amende de 50 000€ maximum par meublés de tourisme objet du manquement.
Ces textes permettent de responsabiliser davantage les plateformes de locations de courte durée.

Pour rappel :

La CAPB et 24 communes du pays basque ont voté une réglementation obligeant à la déclaration de l’activité de location saisonnière, qu’ils considèrent comme une activité économique et limitant cette activité à un seul logement, voire 2 sur certaines communes.
Ainsi, les logements meublés accueillant des locataires de courte durée de manière répétée ne sont plus considérés comme des locaux d’habitation et doivent faire l’objet d’une demande de changement d’usage des locaux depuis le 1er janvier 2020 et une autorisation. Les propriétaires déclarant leur location dans leur commune depuis plusieurs années bénéficient d’un délai supplémentaire jusqu’à la fin 2020.

 

le vote d’un règlement de compensation par la Communauté d’agglomération Pays Basque qui permet de mettre un coup d’arrêt à la transformation des logements à l’année en meublés de tourisme type Airbnb. Voté massivement par les élus le 5 mars 2022, il est entré en vigueur le 1er mars 2023, après un bras de fer juridique entre la Communauté d’agglo et les lobbies du secteur. 

 

 l’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme est soumise au principe de compensation.

 

La compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce...). Cette compensation permet ainsi de reconstituer la « perte » d’un logement par la création d’un autre logement. Ce local doit être de surface au moins équivalente à celui faisant l’objet d’une location saisonnière et être situé dans la même commune. Une autorisation dite « de changement d’usage » est alors délivrée.

Cette compensation peut prendre deux formes :

  • la transformation d’un local détenu ou acquis par le propriétaire

  • l’achat de droits dits de « commercialité » auprès de propriétaires souhaitant affecter à un usage d’habitation des locaux destinés à un autre usage.

Ce règlement s'adresse aux personnes physiques comme morales (sociétés civiles immobilières notamment).

Toutefois des autorisations temporaires sont délivrées aux personnes physiques sans compensation dans deux cas :

  • les locations dites « mixtes » : location étudiante (9 mois minimum) et location en meublés de tourisme (3 mois). Cette autorisation est délivrée pour un an (renouvelable).

  • les meublés de tourisme associés à la résidence principale. Cette autorisation est délivrée pour une durée de deux ans dans la limite d’un logement par propriétaire.

A noter :

  • Les résidences principales mises en location pour une durée cumulée inférieure à 120 jours ne sont pas soumises à la demande de changement d’usage.

  • Les autorisations déjà délivrées dans le cadre du précédent règlement (autorisations temporaires de 3 ans) restent valables jusqu’à l’expiration de la date de validité prévue dans le cadre de l’arrêté correspondant, le règlement n’ayant pas d’effet rétroactif.

 

Les baux frauduleux,
ils vous cernent sur la côte, soyez vigilants

 

La location saisonnière ou touristique se distingue du bail d’habitation selon deux critères :
• le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances ;
• la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à la même personne.

 

lorsque vous proposez un bail d'un logement meublé de courte durée : la loi vous permet seulement soit :

1. de louer en location saisonnière à des personnes de passage et pour la journée ou à la semaine ou au mois qui peut être renouvelé mais pas au delà d'un certain délai lié à la saison, et pour des personnes dont ce n'est pas le domicile,

 

2. soit en bail mobilité de 10 mois max sans renouvellement à des conditions professionnels précises ( étudiants, stage, mutation professionnelle, mission professionnelle....) Et d'autres conditions plus précises notamment avec caution mais sans dépôt de garantie,

 

Tout bail mobilité de septembre à juin est frauduleux s'il n'est pas justifié

La loi précise que le défaut de mention de la durée, de la nature du bail mobilité ou du motif justifiant le recours à ce type de contrat, entraine l’application du régime des locations meublées ordinaires régies par le titre 1er bis de la loi de 1989.

Les victimes de baux frauduleux. Nous sommes là pour les accompagner et les aider à se défendre. Mais avant tout, prenez connaissance de la situation :

La plupart du temps, ces locataires ne nous contactent pas pour dénoncer leur bail, dont ils n’ont souvent pas conscience du caractère illégal, mais parce qu’ils sont à la recherche de logement, et commencent à paniquer car ils ne trouvent rien et vont se retrouver à la rue à partir de juin ou juillet. Dans ces cas-là, nous leur demandons systématiquement leur bail

Différentes sortes de baux qui peuvent vous être proposé, maquillés, transgressés :

1) Bail étudiant, de 9 mois, que l’on fait signer à des personnes non étudiantes : pratique assez courante.

2) Bail étudiant établi à une dame de 35 ans, absolument pas étudiante, ni travailleuse mobile, et renouvelé plusieurs années de suite,Spécificité de ce cas-là, la durée de 10 mois au lieu de 9 (c’est donc, malgré son intitulé, un bail mobilité pour lequel on ne peut demander de dépôt de garantie). La propriétaire a pourtant exigé un dépôt de garantie et refuse de le rendre, sans aucune justification légale, après le départ de la locataire.

3) La cession de bail étudiant, que nous n’avons rencontrée qu’une seule fois : un étudiant part en décembre, le propriétaire passe une annonce sur Le Bon Coin, un salarié y répond. Le propriétaire lui fait alors signer une cession de bail, signée également par l’étudiant qu’il ne connaît pas et qu’il n’a jamais rencontré, de janvier à juin. En cas de volonté de régulariser ce bail illégal, le propriétaire dira que les locataires ont fait ça entre eux et qu’il n’y est pour rien.

4) Le bail de 9 mois que l’on fait signer à un des 2 parents de la locataire, parent vivant dans une autre région, et que l’on déclare en résidence secondaire. La locataire paie le loyer mais les quittances sont établies au nom du parent, l’agence sachant pertinemment qui est la locataire et que le parent en question ne met pas les pieds dans le logement concerné. Nous ne l’avons rencontré qu’une seule fois mais nous demandons s’il ne peut pas s’agir d’un procédé utilisé de manière plus systématique, car assez inattaquable sur le plan juridique même s’il s’agit d’un contournement intentionnel de la loi.

5) Le bail de 12 mois que le locataire ne peut signer qu’après avoir signé et remis au propriétaire un préavis postdaté disant qu’il quitte les lieux à telle date survenant au terme de 8, 9 ou 10 mois. Ce procédé, auquel nous avons eu à faire plusieurs fois, serait assez courant d’après ce que nous a dit une professionnelle de l’immobilier, qui connaît bien les pratiques locales.

6) Un mix de différentes formules, situation que l’on retrouve plusieurs fois avec différents types de mix : par exemple, un bail étudiant suivi d’une absence de bail avec augmentation (doublement) de loyer l’été, puis un bail mobilité, pour la même locataire qui était sans activité (en dernière période de grossesse) au moment de la signature du bail, puis en CDD puis en CDI.

7) Le bail mobilité, souvent de 8, 9 ou 10 mois délivré à des travailleurs qui n’ont rien de mobile, souvent ils sont en même en CDI, ou à des auto-entrepreneurs vivant pourtant ici avant la signature du bail et continuant à y vivre après, ou délivré à des salariés vivant ici mais en télétravail sur Paris ou d’autres villes, ou à des apprentis ou salariés en CDD, qui n’ont rien de mobile puisque résidant depuis toujours ou longtemps ici. Dans quasiment tous les cas, le locataire doit malgré tout verser un dépôt de garantie. Plusieurs fois, son bail mobilité est renouvelé, ce qui illégal, le renouvellement ne pouvant que se faire sous la forme d’un bail normal. Cette pratique est courante, et est toujours le fait de propriétaires ne passant pas par agence.

8) Bail meublé, donc pour une durée de 12 mois, mais concernant un logement vide, devant faire l’objet d’un bail de 3 ans. Pratique rencontrée plusieurs fois, car permet un bail plus précaire que le bail 3 ans, mais également pour des raisons d’abattements fiscaux plus favorables pour le propriétaire.

9) Le bail 10 mois, démarré en février, avec tarif spécial haute saison, studio loué 650 euros le mois et 1800 euros le mois en été à un travailleur (non mobile) de 50 ans. Type de pratique rencontrée plusieurs fois, parfois sous la forme de 10 mois s’arrêtant en juin, mais le locataire a la possibilité de rester l’été s’il paie le double, ou plus, du loyer chaque mois.

10) Le bail de 4 ou de 6 mois sans aucune mention ou justification particulière (beaucoup de locataires ne savent pas que le bail meublé est de 12 mois, sauf dérogations très spéciales et devant être justifiées). Pratique courante.

11) Le bail de 12 mois mais stipulant, sans plus de justification, qu’il prend fin au bout de 9 ou 10 mois.

12) L’absence de bail, avec loyer payé en espèce et absence de quittance de loyer. La durée est alors à la libre volonté du propriétaire, qui peut même changer la durée prévue au départ en cours de location. Les locataires ont beau réclamer bail et quittances, on leur fait comprendre que s’ils ne sont pas contents, c’est la rue. On peut même les menacer de réclamer à nouveau tous les loyers déjà payés, le locataire n’ayant aucune preuve de les avoir payés. Pratique rencontrée plusieurs fois.

13) La série de 3 baux de 3 mois établis au titre de résidence provisoire et de plaisance, série renouvelée parfois plusieurs années de suite, à des salariés locaux voir même à un retraité local.

 

Nous demandons la création d'un comité de lutte contre les baux frauduleux à l 'instar de celui du pays basque.

Autres pistes éventuelles pour pallier à la crise du logement :

  • l'encadrement des loyers simple ou renforcé avec une application des zonages sur la côte

  • encadrer les prix de vente du foncier et du bâti en zone tendue

  • la lutte contre les logements indécents : l'exemple du permis de louer de la commune de Morcenx

  • permettre aux EPFL (Etablissement Public Foncier Local) d 'acquérir du foncier pour des emplacements réservés à des prix suivant une valeur de référence