Permis de louer :
Interview de Paul Carrère Morcenx le 26 décembre 2025
par Maryse Lassalle (Ligue des Droits de l’Homme)
et Mélanie Dupau Lors du Forum « Habiter ici » les 4-5 avril 2024 à Mézos (40),
Paul Carrère maire de Morcenx est venu nous parler de son projet : instaurer un permis de louer dans le centre-ville de sa commune, ce qui sera une première dans le département des Landes. Nous avons souhaité l'interviewer sur sa décision.
1/ Pouvez-vous nous rappeler quelles sont vos motivations pour instaurer un permis de louer ?
Nous avons eu connaissance de dysfonctionnements dans le parc locatif morcenais : des locataires ont fait état de logements dégradés, parfois sans chauffage, en faisant appel aux services municipaux ou à des permanences sociales pour des factures énergétiques importantes, des demandes de logement social... La Commune de Morcenx-la-Nouvelle a engagé, en octobre 2024, une opération programmée d'amélioration de l'habitat et renouvellement urbain (OPAH-RU) sur son centre bourg dont l'objectif est d'accompagner de façon significative les propriétaires (bailleurs et occupants) dans leurs travaux de rénovation. Cette opération a comme objectif, de permettre aux propriétaires occupants de vivre dans des meilleures conditions d'une part, d'inciter les propriétaires bailleurs à réaliser les travaux nécessaires afin que les biens mis en location le soient dans des conditions de décence (au regard des critères de la loi). Ces incitations financières visent également à inciter les propriétaires de logements vacants, à les mettre ou remettre sur le marché locatif dans des conditions adéquates. D'autres outils viennent compléter cette opération : un plan façade sur un périmètre ciblé en cœur de bourg et le permis de louer, sous la forme de l'autorisation préalable. La commune a souhaité mettre en œuvre une « panoplie » d'outils, tant incitatifs (aides financières) que coercitif (permis de louer) afin de revitaliser durablement son centre bourg.
2 /Avez-vous un exemple de commune qui vous guide dans vos réflexions ?
Si, dans les Landes, la commune de Morcenx-la-Nouvelle est la première commune à mettre en place le permis de louer, plusieurs communes, notamment en Gironde, en ont l'expérience depuis plusieurs années. Notamment Castillon-la-Bataille, commune avec laquelle des échanges ont eu lieu en 2023. Nous espérons ainsi servir d’exemple pour d’autres communes des Landes.
3/ Quels effets positifs attendez-vous avec l'application de ce dispositif ?
Les objectifs du permis de louer sont très clairement : − − De s'assurer (à la mise en location et (ou) au changement de locataire) de la décence du logement. D'affiner la connaissance et le suivi des locations non conformes (absence d'autorisation, travaux recommandés ou imposés non réalisés...) Il s'agit donc bien de lutter contre l'habitat indigne, les « marchands de sommeil » et les logements vacants. C'est un outil qui s'inscrit dans une démarche globale de la collectivité et dans le temps. Les difficultés engendrées par le mal logement entrainent souvent d'autres souffrances et l'idée est également de répondre à ces maux en se donnant la possibilité de création de services connexes autour des problématiques sociales.
4/ Quels obstacles prévoyez-vous dans l'application de ce dispositif ?
Comme tout dispositif contraignant et coercitif, un temps de communication et d'explication est nécessaire : les outils de communication sont en cours de finalisation et seront déployés tout début 2025. Et, au-delà des outils, l'opérateur qui assure la mise en œuvre du dispositif pour le compte de la collectivité (cf question 9), apportera toutes les réponses nécessaires aux propriétaires. Ce dispositif n'est pas particulièrement « populaire », mais c’est le choix fait par la collectivité de s'engager dans la lutte contre l'habitat indigne. Il est possible que certains propriétaires tentent de « contourner » l'obligation d'autorisation de louer. Dans ce cas, et cela fait aussi partie de la communication, il leur sera rappelé que des amendes peuvent être appliquées. Côté bailleurs comme locataires, il nous sera sans doute reproché d'être intrusif, mais nous ne faisons que rappeler la règlementation. Il s'agit aussi de combattre l'idée qu'il est normal d'être mal logés quand on est modeste, et de se rendre compte que ces logements « pas chers » ne le sont pas tant que ça lorsqu'on considère les conséquences qu'ils engendrent en matière financière (précarité énergétique) mais aussi psychologique et sociale. Il est possible que les marchands de sommeil perdent leur clientèle...
5/ Si on vous dit « c'est une violation de la propriété privée que répondrez-vous ?
Les propriétaires sont libres de l'utilisation de leurs biens : à condition de respecter le cadre de la loi sur la décence des logements. Au-delà du cadre purement légal, est-il acceptable que des locataires vivent dans des conditions d'insalubrité, de non-décence et de dangerosité ? Il s'agit simplement de rétablir, par un dispositif interventionniste, la réglementation en matière d'habitat. Rappelons que le maire a la charge de qualité d'office de police judiciaire et doit se prémunir de tout péril. Par ailleurs, le but est de ne pas laisser les volets fermés : les aides financières aux travaux devraient, c'est un des objectifs, inciter et permettre à des propriétaires de logements vacants de les mettre sur le marché de la location après travaux.
6/ Dans quelle zone voulez-vous instituer le permis de louer ?
Si certaines rues du centre bourg sont, au regard du diagnostic réalisé dans le cadre de l'étude pré opérationnelle OPAH-RU, plus particulièrement concernées, la commune a choisi de garder pour le permis de louer le même périmètre que celui de l'OPAH-RU. D'une part pour éviter la possibilité d'une certaine « stigmatisation » sur les locataires, d'autre part pour s'assurer d'une cohérence dans les actions du centre bourg. Nous n'excluons pas qu'au-delà de ce périmètre urbain, il est des situations difficiles dans la campagne, cachées et oubliées derrière les arbres : peut-être cela fera l'objet d'un prochain objectif.
7/ Savez-vous quel pourcentage de logements loués à Morcenx sont indignes ?
Le diagnostic a relevé peu de signalements d'habitat indigne sur le périmètre du centre-bourg, notamment au regard des signalements auprès du pôle LHI. A titre d'exemple : en 2020: 11 contrôles décence CAF sur le périmètre du centre-bourg (17 au total sur la commune), dont 4 de niveau 3, autrement dit indécents, de 2021 à aujourd'hui à l'échelle de la commune : 19 dossiers (contrôles CAF et/ou signalements) dont 15 de niveau 3, autrement dit indécents. Pour autant, les signalements et/ou contrôles ne représentent qu'une partie de la réalité de l'état des logements. Ainsi, dans le périmètre du centre bourg, le diagnostic a relevé un nombre important de logements classés d'entretien 7 ou 8, autrement dit « de qualité de construction médiocre » ou « de qualité de construction particulièrement défectueuse ». Ils représentent environ 15% du parc locatif du périmètre du centre bourg (soit environ 60 logements dont environ 10 vacants).
8/ Ne craignez-vous pas que ce dispositif diminue le parc locatif déclaré, avec des locations au noir ?
C'est un « argument » parfois utilisé : les « marchands de sommeil » existent déjà, la volonté de la commune est d'y remédier. Le permis de louer est un outil, parmi d'autres, qui implique une vigilance accrue. Nous souhaitons par ailleurs compléter ce dispositif par la proposition de nouveaux logements, en étant réactifs sur l'achat de biens pour le portage de projets communaux, via le lien avec l’ Etablissement Public Foncier des Landes, et des sociétés aidant à la modélisation, tel Vitalandes et la Satel. Version corrigée du 10/02/2025
9/ Ce dispositif induit des contrôles. Quels sont les organismes sur qui vous pourrez vous appuyer ?
La commune a fait le choix d'externaliser la mise en œuvre du dispositif, plutôt que de prendre des agents municipaux préalablement formés pour les contrôles, ceci afin assurer une neutralité. C'est donc l'opérateur SOLIHA Landes qui a été retenu dans le cadre d'un marché public relatif à l'OPAH-RU et le Permis de louer. La procédure commence par le dépôt d'une demande d'autorisation de louer auprès de la Mairie. L'autorisation, ou le refus, seront délivrés et signés par le Maire, sur la base du rapport fait par Soliha, après visite du logement.
10/ Il induit aussi un coût, comment sera-t-il pris en charge ?
Le coût du suivi -animation du dispositif est important (88 260€ HT) C'est la Communauté de Communes du Pays Morcenais, dans le cadre de ses compétences habitat qui en assure la prise en charge. La commune en assure la mise en œuvre opérationnelle, en liaison avec l'opérateur.
11/ Pouvez-vous préciser le planning pour l'application de ce dispositif ?
Les opérations OPAH-RU et Permis de louer ont démarré officiellement le 1 er octobre 2024. Tous les outils de communication seront finalisés fin 2024/ début 2025. Ils ont été réalisés, en y intégrant le nouveau logo de la commune, tout début 2025. Une fois déployés (sites internet, affiches, dépliant, guide...), le dispositif est applicable.
12/ Il est inconnu de la plupart des gens même dans les communes concernées. Il faudra sans doute allier communication et pédagogie ... Des idées pour cette démarche essentielle ?
Au-delà des outils de communication précités, la commune, qui réceptionnera les demandes pourra renseigner les propriétaires sur la procédure. SOLIHA complétera directement auprès des propriétaires concernés. Par ailleurs, des réunions (sur l'OPAH-RU et le Permis de louer) sont prévues les 18 et 19 février 2025, à destination, d’une part des professionnels (agences immobilières, notaires, banques, artisans), d’autre part des propriétaires du centre bourg. La communication et les explications devront être poursuivies par des « piqûres » de rappel tous le long de l'opération. La démarche, première dans les Landes, se veut souple, et nous procéderons à des évaluations régulières pour d'éventuels ajustements. Il est encourageant de voir que le dispositif pourrait être étendu, comme d'autres maires en manifestent l'intérêt. Entrer dans la démarche peut faire craindre une certaine stigmatisation, mais passées ces premières réticences il faut travailler à une prise de conscience collective pour agir concrètement en combattant les idées reçues.
Que pensez-vous de cette initiative ? N'hésitez pas à laisser vos impressions sur notre mel.
Sujet : Permis de louer